ちょこっと不動産が、#4久米川Ⅱファンドを公開しました。

不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CF(含むソシャレン)に1,000万超運用中のもん(@saborumon)が、#4ファンドに投資するかどうかを考えます。

ファンドをチェックする目的

ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用して投資するのでなく、自分なりに投資すべきかを判断したいためです。

間違っててもいいので自分で判断したい！ということです。

ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧程度に読んでいただければ幸いです。

近隣類似物件のキャップレートをチェック

#4ファンドの近隣類似物件のキャップレートをチェックしました。

単純に平均すると、5.66%です。

#4ファンドの損をするリスク対策を考慮する

#4ファンドの想定利回り5%が適当かを考えてみます。

適当かどうかの判断材料は、以下とします。
ファンドの想定利回り > 損をするリスク対策を考慮した近隣物件のキャップレート

近隣物件のキャップレート平均値5.66%とファンドの想定利回り5%を単純に比較するのでなく、損をするリスク対策を考慮したキャップレートと想定利回りを比較します。

その理由は、リスク対策があることでリターンが下がると考えたからです。

リスク対策がなければ、ファンドのリスクは高まりますよね。
一般的には、リスクが高くなればなるほど、リターンは高くなります。

損をするリスク対策は、優先劣後方式とマスターリース契約でしたね。

近隣物件のキャップレート(損をするリスク対策考慮)
　= 近隣物件のキャップレート平均 x 優先出資割合 -マスターリース契約率+調整率 )
　= 5.66 x ( 0.7-0.1+0.15 ) 
　= 4.25

優先出資割合とマスターリース契約率を、キャップレートから割り引いています。
調整率は、ひきすぎたなと思う分に履かせる下駄です。
調整率の値は、完全にぼくの一存です。

投資するしない？

ぼくは、少額投資することにします。

背景は、以下のとおりです。

• 5% > 4.25であり、ファンド的には合格と考えた。
• ちょこっと不動産の信用面を考慮。

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