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ちょこっと不動産が、#5駒形富士山ファンドを公開しました。

不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CF(含むソシャレン)に1,000万超運用中のもん(@saborumon)が、#5ファンドに投資するかどうかを考えます。

まいど♪


ちょこっと不動産とは?

ちょこっと不動産
ちょこっと不動産は、21年3月にサービススタートした不動産CFです。

東京都心メインの不動産CFが多い中で、ちょこっと不動産は東京郊外メインという点が持ち味です。

ちょこっと不動産では、様々なジャンルの不動産を扱う予定です。
扱う予定の不動産は以下のとおり。
  • レジデンス(戸建て、マンション、アパート)
  • オフィスビル
  • テナント
  • 店舗

非上場ながら創業30年超の企業が運営

【株式会社良栄】
・上場  非上場
・設立  平成3年2月
・資本金 1億円
・代表  森田司郎
・業績  過去4年増収、経常黒字

ちょこっと不動産を運営する良栄は、非上場ですが、創業30年超です。

過去4年増収、経常黒字です。

想定利回りは5.0から6.0%

これまで募集されたファンドの想定利回りは5から6%です。
相対的に高すぎず低すぎない想定利回りです。

厚めな損をするリスク対策

・優先劣後出資方式を採用。優先:劣後=70:30
・空き室対策=マスターリース契約

ちょこっと不動産では、損をするリスク対策は2重であり、他の不動産CFと比べ厚めです。

ちょこっと不動産まとめ

・東京郊外中心
・非上場ながら創業30年超で業績も堅調
・高すぎず低すぎない想定利回り
・損をするリスク対策が2重で厚め

東京郊外中心、高すぎず低すぎない想定利回りなど、面白いファンドをリリースしています。

しかし、良栄は、創業30年超であり、業績も堅調ですが、非上場であり、信用などが未知数です。

集中投資をさけ、ちょこっと不動産に向き合うのが無難と考えます。

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ちょこっと不動産をもっと詳しくという方は↓

💡あわせて読みたい


ちょこっと不動産の#5ファンド

キャプチャ
#5ファンドの対象物件は、アパート1棟です。

JR八高線沿線と、いつものごとくエリアとしては郊外ですね。

返済原資は賃料収入と売却益

対象物件は、築30年超の木造建築です。

返済原資は、賃料収入と売却益を想定しています。

賃料収入と売却益が見込み通りにいかない場合の損をするリスク対策として、優先劣後方式と、マスターリース契約が採用されます。

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ちょこっと不動産の#5ファンドをチェック

ファンドをチェックする目的

ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用するのでなく、自分なりに判断したいためです。

ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧程度に読んでいただければ幸いです。

自分で判断したい!


    自分で土地に物件を建てたらいくらか

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    今回の不動産の土地に、建物を建てるといくらするのかを算出してみます。

    土地の価格と建物の価格の合算は、積算価格といいます。

    積算価格が、ちょこっと不動産の評価額より安ければ、ファンドとしては妥当と判断するために、積算価格を算出します。

    積算価格 =土地の価格 + 建物の価格

    土地の価格は、以下の式で算出しました。
    土地の価格 = 相続税路線価 x 面積

    #5ファンドの土地の価格 = 算出できませんでした 

    #5ファンドの土地は、倍率地域に該当します。

    市街地には土地の評価額がありますが、郊外の土地、例えば田畑などは倍率地域となり評価額がなく、倍率地域の土地の評価額の算出方法から評価額を算出する必要があります。

    この算出ができませんでした。
    勉強不足です...。

    建物の価格は、以下の式で算出しました。
    建物の価格 = 12万円/㎡ x 残り耐用年数

    #5ファンドの建物の価格 = 0万

    #5ファンドの建物は、木造築30年オーバーなので評価額0としました。

    💡
    土地の価格 = 不明
    建物の価格 = 0
    積算価格 = 不明

    結果、#5ファンドの積算価格は、不明でした。

    ちょこっと不動産の評価額

    ちょこっと不動産の評価額 4,300万

    今回の物件の評価額は4,300万です。
    #5ファンドは、物件の売却益が返済原資です。
    4,300万で売却できれば、劣後出資などの補填なしで、分配されます。

    投資するしない?

    ぼくは、投資しません。

    物件の価値を自分なりに評価できなかったからです。

    ファンドに問題がある、というわけではありません。

    勉強します


    【 ちょこっと不動産に口座開設する 】

    さいごに

    以上、ちょこっと不動産の#5ファンドについてでした。

    何かの参考になれば幸いです。

    ※ 本記事は投資を助長するものではございません。

    ではでは。

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