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COZUCHIが、渋谷神泉店舗ファンドを募集します。

不労所得でセミリタイアを目指し、1,000万超不動産CF'(含むソシャレン)に投資しているもん(@saborumon)が、COZUCHIの渋谷神泉店舗ファンドに投資するかしないか考えます。

ファンド想定利回りは、近隣類似物件と同条件以上だと考えたので投資します。

まとめるとこんな感じです。

まいど!


COZUCHIとは

COZUCHI
COZUCHIは、都内をエリアとする不動産CFです。
想定利回りは、4.5%~20%です。
相対的に想定利回りは高めです。

不動産CFでは、物件の売却益は投資家への分配原資になります。
売却益がプラスになったとしても、ファンド募集時の想定利回り相当が分配されるのが一般的です。

ところが、COZUCHIでは、売却益が出た場合、売却益の一定割合がプラスで分配されます。
分配金がどうなるかというお楽しみがCOZUCHIにはあるわけです。

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渋谷神泉店舗ファンドとは

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渋谷神泉店舗ファンドは、想定利回り6%です。
その内訳は、賃料によるインカムゲイン4.5%、売却によるキャピタルゲイン1.5%です。

キャピタルゲインの25%分を投資家に分配

・優先劣後出資方式の劣後出資割合は、10%
・キャピタルゲインの25%分を投資家に分配
・運用期間中に手数料無料の換金期間を設定するため、短期運用も可能

渋谷神泉店舗ファンドのその他の条件はこの通りです。

リーシングに成功している理由

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対象の店舗は、もともと空き、もしくは退去予定でした。
しかし、現時点ではリーシングに成功しています。

その理由は、10坪に満たない狭小の店舗なので、賃料総額が安く抑えられるという点に着目したリーシング戦略、店舗運営の人件費をコロナ下での協力金などで抑えられたためだそうです。

想定利回り6.0%が分配される条件

店舗満室&売却利回り8.6%の場合

想定利回り6.0%が分配される条件です。
  
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渋谷区神泉店舗ファンドをチェック

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ファンドをチェックする目的と留意点

ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用するのでなく、自分なりに判断したいためです。

ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧程度に読んでいただければ幸いです。

自分で判断したい!


近隣類似物件の利回り

・3.3%  2004/2  100%
・3.4%  1994/9  88.1%
・3.5%  1998/3  80.2%

※左からNCF利回り、築年月、稼働率

近隣類似物件のNCF利回りは、単純平均3.4%です。

渋谷神泉店舗ファンドの想定利回りと比較

ファンドの想定利回りが低すぎないかチェックします。

理由は、想定利回りが低すぎる場合、物件の取得額が高すぎるなど、何かしら「問題あり」と考えたからです。

高く買いすぎたら、それより高く売るのは大変!


NCF利回りは、実績ベースの空室率を考慮した利回りです。

渋谷神泉店舗ファンドの想定利回りは、店舗が満室と想定した利回りです。

想定利回りが低すぎないかのチェック基準を以下としました。
空室などの諸々分として、マージン20%を追加しました。

ファンドの想定利回り > 近隣類似物件のNCF利回り + マージン(近隣類似物件のNCF利回りの20%)

結果は以下のとおり。

6.0%(ファンド想定利回り)3.4%(近隣類似物件のNCF利回り)0.7%(マージン)

渋谷神泉店舗ファンドの想定利回り6.0%は、近隣類似物件のNCF利回り+マージンより大きいですね。

マージン20%が妥当かは不明です!


投資するしない?

ぼくは、投資します。

ファンド想定利回りは、近隣類似物件NCF利回り(マージンあり)よりよいので、同条件以上だと考えた。

背景はこのとおりです。

ただし、COZUCHIには他にも投資予定ありなので、集中投資を避けるべく少額にするかもしれません。

さいごに

以上、COZUCHIの渋谷神泉店舗ファンドについてでした。

何か感じることがあれば幸いです。

※本記事は、投資を助長するものではございません。

ではでは。

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