CREALが、Hmlet高円寺ファンドを募集します。
不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CFに1,000万超投資中のもん(@saborumon)が、Hmlet高円寺(以下、高円寺)ファンドに投資するかしないか、考えます。
✔高円寺ファンドインカムゲインは、近隣類似物件キャップレートより低い
✔高円寺ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
✔高円寺ファンドの対象不動産は新築区分マンションであり、近隣類似物件より新しい
✔劣後出資割合5%
⇒
もんの所感
「高円寺ファンドにうまみは少ないが、投資対象が新築物件であり、少額応募て様子見したい」
✔高円寺ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
✔高円寺ファンドの対象不動産は新築区分マンションであり、近隣類似物件より新しい
✔劣後出資割合5%
⇒
もんの所感
「高円寺ファンドにうまみは少ないが、投資対象が新築物件であり、少額応募て様子見したい」
まとめるとこんな感じです。
まいど!
ファンドをチェックする目的
ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用するのでなく、自分なりに判断したいためです。ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧いただければ幸いです。
自分で判断したい!
近隣類似物件キャップレートをチェック
1. 近隣類似物件(共同住宅)キャップレート ※
✔物件1:3.7%、2011/1、100.0%
✔物件2:4.0%、1987/10、89.3%
※左から:NCF利回り、竣工年月、稼働率
2. 地価公示キャップレート ※
✔5.3%
※NCF利回り
✔物件1:3.7%、2011/1、100.0%
✔物件2:4.0%、1987/10、89.3%
※左から:NCF利回り、竣工年月、稼働率
2. 地価公示キャップレート ※
✔5.3%
※NCF利回り
高円寺ファンドの近隣類似物件キャップレートをチェックしました。
キャップレートをチェックする目的は、想定利回りなどファンド諸条件と近隣類似物件キャップレートを比べるためです。
✔Case1:インカムゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみあり
✔Case2:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみ少ない
✔Case3:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 <= 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみなし
⇒ うまみあり
✔Case2:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみ少ない
✔Case3:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 <= 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみなし
ファンドのインカムゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてのうまみありと、もんは考えます。
ただし、この考え方はあくまで参考です。
というのも、近隣類似物件とファンド諸条件は、まったく同じではないからです。
ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてのうまみは少ないと、もんは考えます。
近隣類似物件キャップレートは、インカムゲインであり、キャピタルゲインを含まないためです。
ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲインが、近隣類似物件キャップレートと同等以下なら、投資対象としてのうまみなしと、もんは考えます。
うまみが少ない、あるいは、うまみなしの場合、対象不動産を相場より高く取得した、ファンド運用手数料が高すぎるなどが原因かもしれません。
高円寺ファンド諸条件は近隣キャップレートより低い
✔近隣平均キャップレート=3.85%
✔高円寺ファンドのインカムゲイン相当分=1.6%
✔高円寺ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲイン相当分=4.5%
✔高円寺ファンドのインカムゲイン相当分=1.6%
✔高円寺ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲイン相当分=4.5%
高円寺ファンドの近隣類似物件キャップレートを単純に平均すると、3.85%です。
高円寺ファンドのインカムゲインは、1.6%。
ファンドの運用期間12カ月のうち、4カ月は賃料収入がありません。
そのため、インカムゲインが低いのかもしれません。
高円寺ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより高いです。
よって、高円寺ファンドには、「うまみが少ない」と、もんは考えます。
投資するしない?
✔高円寺ファンドインカムゲインは、近隣類似物件キャップレートより低い
✔高円寺ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
✔高円寺ファンドの対象不動産は新築区分マンションであり、近隣類似物件より新しい
✔劣後出資割合5%
⇒
もんの所感
「高円寺ファンドにうまみは少ないが、投資対象が新築物件であり、少額応募て様子見したい」
✔高円寺ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
✔高円寺ファンドの対象不動産は新築区分マンションであり、近隣類似物件より新しい
✔劣後出資割合5%
⇒
もんの所感
「高円寺ファンドにうまみは少ないが、投資対象が新築物件であり、少額応募て様子見したい」
以上、高円寺ファンドまとめです。
結果、もんは小額だけ応募する予定です。
さいごに
何かの参考になれば幸いです。
※ 本記事は投資を助長するものではございません。
ではでは。