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CREALが、Hmlet高円寺ファンドを募集します。

不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CFに1,000万超投資中のもん(@saborumon)が、Hmlet高円寺(以下、高円寺)ファンドに投資するかしないか、考えます。

✔高円寺ファンドインカムゲインは、近隣類似物件キャップレートより低い
✔高円寺ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
✔高円寺ファンドの対象不動産は新築区分マンションであり、近隣類似物件より新しい
✔劣後出資割合5%

もんの所感
「高円寺ファンドにうまみは少ないが、投資対象が新築物件であり、少額応募て様子見したい」

まとめるとこんな感じです。

まいど!


CREALの高円寺ファンド

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高円寺ファンドの対象不動産は、JR中央線高円寺駅から徒歩圏内の新築マンションです。

運用期間の1/3は新築のため、賃料収入がありません。

保全対策

保全対策は、1.マスターリース契約、2.優先劣後出資方式です。

優先劣後方式の劣後出資比率は、約5%です。

【 CREAL公式 】

高円寺ファンドをチェック

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ファンドをチェックする目的

ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用するのでなく、自分なりに判断したいためです。

ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧いただければ幸いです。

自分で判断したい!


    近隣類似物件キャップレートをチェック

    1. 近隣類似物件(共同住宅)キャップレート ※
    ✔物件1:3.7%、2011/1、100.0%
    ✔物件2:4.0%、1987/10、89.3%

    ※左から:NCF利回り、竣工年月、稼働率

    2. 地価公示キャップレート ※
    ✔5.3%

    ※NCF利回り

    高円寺ファンドの近隣類似物件キャップレートをチェックしました。

    キャップレートをチェックする目的は、想定利回りなどファンド諸条件と近隣類似物件キャップレートを比べるためです。

    ✔Case1:インカムゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート 
    ⇒ うまみあり
    ✔Case2:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート 
    ⇒ うまみ少ない
    ✔Case3:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 <= 近隣類似物件キャップレート 
    ⇒ うまみなし

    ファンドのインカムゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてのうまみありと、もんは考えます。

    ただし、この考え方はあくまで参考です。
    というのも、近隣類似物件とファンド諸条件は、まったく同じではないからです。

    ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてのうまみは少ないと、もんは考えます。

    近隣類似物件キャップレートは、インカムゲインであり、キャピタルゲインを含まないためです。

    ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲインが、近隣類似物件キャップレートと同等以下なら、投資対象としてのうまみなしと、もんは考えます。

    うまみが少ない、あるいは、うまみなしの場合、対象不動産を相場より高く取得した、ファンド運用手数料が高すぎるなどが原因かもしれません。

    高円寺ファンド諸条件は近隣キャップレートより低い

    ✔近隣平均キャップレート=3.85%
    ✔高円寺ファンドのインカムゲイン相当分=1.6%
    ✔高円寺ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲイン相当分=4.5%

    高円寺ファンドの近隣類似物件キャップレートを単純に平均すると、3.85%です。

    高円寺ファンドのインカムゲインは、1.6%。
    ファンドの運用期間12カ月のうち、4カ月は賃料収入がありません。
    そのため、インカムゲインが低いのかもしれません。

    高円寺ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより高いです。

    よって、高円寺ファンドには、「うまみが少ない」と、もんは考えます。

    投資するしない?

    ✔高円寺ファンドインカムゲインは、近隣類似物件キャップレートより低い
    ✔高円寺ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
    ✔高円寺ファンドの対象不動産は新築区分マンションであり、近隣類似物件より新しい
    ✔劣後出資割合5%

    もんの所感
    「高円寺ファンドにうまみは少ないが、投資対象が新築物件であり、少額応募て様子見したい」

    以上、高円寺ファンドまとめです。

    結果、もんは小額だけ応募する予定です。

    さいごに

    以上、CREALの高円寺ファンドについてでした。

    何かの参考になれば幸いです。

    ※ 本記事は投資を助長するものではございません。

    ではでは。

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