CREALが、東京広尾ファンドを募集します。
不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CFに1,000万超投資中のもん(@saborumon)が、東京広尾(以下、広尾)ファンドに投資するかしないか、考えます。
もんの所感
✔近隣類似物件と比べると、広尾ファンドのインカムゲインにうまみは少ない
✔新築マンション、ネコ専用ペット共生型マンション、都心など気になる条件があるので、キャピタルゲイン狙いで、少額応募したい
✔近隣類似物件と比べると、広尾ファンドのインカムゲインにうまみは少ない
✔新築マンション、ネコ専用ペット共生型マンション、都心など気になる条件があるので、キャピタルゲイン狙いで、少額応募したい
まとめるとこんな感じです。
まいど!
CREALの広尾ファンド
広尾ファンドの対象不動産は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩圏内の新築マンションです。
対象物件は、ねこ専門ペット共生型マンションです。
キャットウォーク、ネコ専用トイレボックスなどが備え付けられているなど、ユニークです。
インカムゲインは、1.8%。
新築のため、運用期間の1/4は新築のため、賃料収入がありません。
保全対策
保全対策は、1.マスターリース契約、2.優先劣後出資方式です。優先劣後方式の劣後出資比率は、約5%です。
【 CREAL公式 】
広尾ファンドをチェック
ファンドをチェックする目的
ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用するのでなく、自分なりに判断したいためです。ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧いただければ幸いです。
自分で判断したい!
近隣類似物件キャップレートをチェック
近隣類似物件(共同住宅)キャップレート ※
✔物件1:3.5%、2000/10、100.0%
✔物件2:3.4%、2007/8、 96.2%
✔物件3:3.6%、2005/11、95.3%
※左から:NCF利回り、竣工年月、稼働率
✔物件1:3.5%、2000/10、100.0%
✔物件2:3.4%、2007/8、 96.2%
✔物件3:3.6%、2005/11、95.3%
※左から:NCF利回り、竣工年月、稼働率
広尾ファンドの近隣類似物件キャップレートをチェックしました。
キャップレートをチェックする目的は、想定利回りなどファンド諸条件と近隣類似物件キャップレートを比べるためです。
✔Case1:インカムゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみあり
✔Case2:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみ少ない
✔Case3:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 <= 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみなし
⇒ うまみあり
✔Case2:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみ少ない
✔Case3:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 <= 近隣類似物件キャップレート
⇒ うまみなし
もんが考える判断基準です。
ただし、この判断基準は、参考程度です。
というのも、近隣類似物件とファンドでは、諸条件が異なるためです。
それでも、ファンドの投資判断として、指標がないよりはよいと考え、このような判断基準にしました。
ファンドのインカムゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてうまみあり。
ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてのうまみは少ない。
ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲインが、近隣類似物件キャップレートと同等以下なら、投資対象としてのうまみない。
うまみが少ない、あるいは、うまみなしの場合、対象不動産の取得価格が相場より高い、ファンド運用手数料が高い、などが原因かもしれません。
広尾ファンド諸条件は近隣キャップレートより低い
✔近隣平均キャップレート=3.5%
✔広尾ファンドのインカムゲイン相当分=1.8%
✔広尾ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲイン相当分=5.0%
✔広尾ファンドのインカムゲイン相当分=1.8%
✔広尾ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲイン相当分=5.0%
広尾ファンドの近隣類似物件キャップレートを単純に平均すると、3.5%です。
広尾ファンドのインカムゲイン相当分は、1.8%。
ファンドの運用期間12カ月のうち、3カ月は賃料収入がありません。
運用期間を3か月分なしにすると、インカムゲイン相当分は、2.4%です。
広尾ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより高いです。
よって、広尾ファンドには、「うまみが少ない」と、もんは考えます。
めずらしく想定利回り5%
最近、CREALで投資対象がマンションの場合、想定利回り4.5%が続いてました。
しかし今回は、5%。
これまでのファンドよりリスクが高いのかもしれません。
以上、広尾ファンドまとめです。
もんは小額だけ応募する予定です。
しかし今回は、5%。
これまでのファンドよりリスクが高いのかもしれません。
投資するしない?
✔広尾ファンドインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低い
✔広尾ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
✔広尾ファンドの対象不動産は新築マンションであり、近隣類似物件より新しい
✔想定利回り5%=CREALの傾向としては相対的に高い=リスクも相対的に高い可能性
⇒
もんの所感
✔近隣類似物件と比べると、広尾ファンドのインカムゲインにうまみは少ない
✔新築マンション、ネコ専用ペット共生型マンション、都心など気になる条件があるので、キャピタルゲイン狙いで、少額応募したい
✔広尾ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
✔広尾ファンドの対象不動産は新築マンションであり、近隣類似物件より新しい
✔想定利回り5%=CREALの傾向としては相対的に高い=リスクも相対的に高い可能性
⇒
もんの所感
✔近隣類似物件と比べると、広尾ファンドのインカムゲインにうまみは少ない
✔新築マンション、ネコ専用ペット共生型マンション、都心など気になる条件があるので、キャピタルゲイン狙いで、少額応募したい
以上、広尾ファンドまとめです。
もんは小額だけ応募する予定です。
さいごに
何かの参考になれば幸いです。
※ 本記事は投資を助長するものではございません。
ではでは。