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CREALが、東京広尾ファンドを募集します。

不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CFに1,000万超投資中のもん(@saborumon)が、東京広尾(以下、広尾)ファンドに投資するかしないか、考えます。

もんの所感
✔近隣類似物件と比べると、広尾ファンドのインカムゲインにうまみは少ない
✔新築マンション、ネコ専用ペット共生型マンション、都心など気になる条件があるので、キャピタルゲイン狙いで、少額応募したい

まとめるとこんな感じです。

まいど!


CREALの広尾ファンド

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広尾ファンドの対象不動産は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩圏内の新築マンションです。

対象物件は、ねこ専門ペット共生型マンションです。
キャットウォーク、ネコ専用トイレボックスなどが備え付けられているなど、ユニークです。

インカムゲインは、1.8%。
新築のため、運用期間の1/4は新築のため、賃料収入がありません。

保全対策

保全対策は、1.マスターリース契約、2.優先劣後出資方式です。

優先劣後方式の劣後出資比率は、約5%です。

【 CREAL公式 】

広尾ファンドをチェック

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ファンドをチェックする目的

ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用するのでなく、自分なりに判断したいためです。

ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧いただければ幸いです。

自分で判断したい!


    近隣類似物件キャップレートをチェック

    近隣類似物件(共同住宅)キャップレート ※
    ✔物件1:3.5%、2000/10、100.0%
    ✔物件2:3.4%、2007/8、  96.2%
    ✔物件3:3.6%、2005/11、95.3%

    ※左から:NCF利回り、竣工年月、稼働率

    広尾ファンドの近隣類似物件キャップレートをチェックしました。

    キャップレートをチェックする目的は、想定利回りなどファンド諸条件と近隣類似物件キャップレートを比べるためです。

    ✔Case1:インカムゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート 
    ⇒ うまみあり
    ✔Case2:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 > 近隣類似物件キャップレート 
    ⇒ うまみ少ない
    ✔Case3:インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分 <= 近隣類似物件キャップレート 
    ⇒ うまみなし

    もんが考える判断基準です。

    ただし、この判断基準は、参考程度です。
    というのも、近隣類似物件とファンドでは、諸条件が異なるためです。

    それでも、ファンドの投資判断として、指標がないよりはよいと考え、このような判断基準にしました。

    ファンドのインカムゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてうまみあり。

    ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてのうまみは少ない。

    ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲインが、近隣類似物件キャップレートと同等以下なら、投資対象としてのうまみない。

    うまみが少ない、あるいは、うまみなしの場合、対象不動産の取得価格が相場より高い、ファンド運用手数料が高い、などが原因かもしれません。

    広尾ファンド諸条件は近隣キャップレートより低い

    ✔近隣平均キャップレート=3.5%
    ✔広尾ファンドのインカムゲイン相当分=1.8%
    ✔広尾ファンドのインカムゲイン+キャピタルゲイン相当分=5.0%

    広尾ファンドの近隣類似物件キャップレートを単純に平均すると、3.5%です。

    広尾ファンドのインカムゲイン相当分は、1.8%。
    ファンドの運用期間12カ月のうち、3カ月は賃料収入がありません。
    運用期間を3か月分なしにすると、インカムゲイン相当分は、2.4%です。

    広尾ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン+キャピタルゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより高いです。

    よって、広尾ファンドには、「うまみが少ない」と、もんは考えます。

    めずらしく想定利回り5%

    最近、CREALで投資対象がマンションの場合、想定利回り4.5%が続いてました。
    しかし今回は、5%。

    これまでのファンドよりリスクが高いのかもしれません。

    投資するしない?

    ✔広尾ファンドインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低い
    ✔広尾ファンドインカムゲイン+キャピタルゲインは、近隣類似物件キャップレートより高い
    ✔広尾ファンドの対象不動産は新築マンションであり、近隣類似物件より新しい
    ✔想定利回り5%=CREALの傾向としては相対的に高い=リスクも相対的に高い可能性

    もんの所感
    ✔近隣類似物件と比べると、広尾ファンドのインカムゲインにうまみは少ない
    ✔新築マンション、ネコ専用ペット共生型マンション、都心など気になる条件があるので、キャピタルゲイン狙いで、少額応募したい

    以上、広尾ファンドまとめです。

    もんは小額だけ応募する予定です。

    さいごに

    以上、CREALの広尾ファンドについてでした。

    何かの参考になれば幸いです。

    ※ 本記事は投資を助長するものではございません。

    ではでは。

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