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  • victory fundは危ない？
  • victory fundの評判は？
  • victory fundは儲かるの？
不労所得でセミリタイアし、不動産CF(含むソシャレン)に1,000万超投資中のもん(@saborumon)が、victory fundについて、評判口コミ・特徴・メリットデメリットをまるっと解説します。

✔リノベーションなどによるバリューアップなどにより価値創造を目指す
✔業界トップレベルでハイリスクハイリターン
✔創業20年超、過去3年営業黒字。自己資本比率が低下傾向であり財務健全性は注視点

ざっくりまとめるとこんな感じです。

まいど！



victory fund

不動産CFを選ぶ4つのポイント

まず、不動産投資型クラウドファンディング(以下、不動産CF)は、元本保証ではない、途中解約できないことを念頭におきましょう。

その上で、不動産CFを選ぶポイントをピックアップしました。
不動産CFを選ぶ4つのポイント

・損をするリスク対策は？

・どんな会社が運営しているの？

・物件情報と物件情報の公開度は？

・利回り、運用期間は？

不動産投資型CFを選ぶポイントの詳細って？という方

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victory fundとは

victoryfnd
victory fundは、東京エリアの不動産CFです。

まず目につくのが、想定利回りではないでしょうか。
これまで募集されたファンドの想定利回りは、8%から14％。

victory fundは、既存物件のリノベーションなどでバリューアップし、新たな価値を創造することで、高利回りを実現しています。

victory fundを運営している会社

カチデベロップメント株式会社
✔設立　　　平成9年7月
✔上場　　　非上場
✔資本金　　13,425万円
✔代表　　　澤田三喜男

victory fundを運営している会社は、カチデベロップメント株式会社です。

カチデベロップメントは、創業20年超、3期連続黒字の企業です。

総資産約22億円、売上高約7億円、自己資本比約7%(25年6月時の最新データ24年3月期より)。
事業規模としては、不動産CF平均※を下回ります。
自己資本比率は、不動産CF平均より低く、3期連続で自己資本比率が低下傾向であり、財務健全性が注視点となります。

※当ブログが取り上げる業者間で算出

victory fundで損をするリスク対策

victory fundの損をするリスク対策は、優先劣後方式です。

優先出資側は、投資家。
劣後出資側は、カチデベロップメントです。

損が出た場合、劣後出資相当分までの損失を、投資家より優先的に運営会社が負担します。
ファンドにより劣後出資率が、異なりますよ。
事前にチェックしましょう！

36号ファンドでは、劣後出資率1.4%です。
劣後出資率は、相対的に低めです。

損をするリスク対策＝優先劣後方式を採用。劣後出資率=1.4％　※36号ファンド

victory fundの情報公開度は？

住所：〇
最寄り駅へのアクセス：〇
共同住宅の場合、名称、部屋番号：〇
面積：〇
最寄り駅へのアクセス：〇
構造：〇
築年月：×
収支明細：〇
5年稼働率：×
第三者鑑定評価：×

36号ファンドの会員向け公開情報よりファンド条件をチェックしてみました。

公開されている情報から、実質利回り4.3%と算出できます。
ファンド想定利回りを実現するためには、7.7%のキャピタルゲインが必要。
7.7%のキャピタルゲインを得るための、物件売却想定価格も公開されています。

【以下ご参考　もんが36号公開情報で投資判断しました】
ヘッダ
さらに、もんは、住所、マンション名から想定販売価格を調べてみました。
近隣マンションで参考坪単価158万円～247万円。
この坪単価だともん調べ想定販売価格は、約1億5千万～約2億4千万。
公開されている物件売却想定価格ともん調べ想定販売価格に乖離があります。

そこで、収益還元法で想定売却価格を算出してみました。
還元利回り4.0%　想定売却価格3億9590万。
公開されている想定売却価格4億円。
かなり近いです。

もんは、還元利回り4%が実現できそうかで投資判断しました。
結果として、もんはチキンなので応募を見送ります。

※あくまで、素人もんの判断です。投資判断は自己責任でお願いします。

【 victory fund公式 】

victory fundの実績・利回り・運用期間

実績：36ファンド
想定利回り：8%から14%
想定運用期間：6か月または12カ月

※25年6月　直近10ファンド

victory fundは、これまで36ファンドを募集。
ファンド募集頻度は高く、ファンド募集額も大きいため、投資機会は多いです。

想定利回りは8%から14%。
相対的に高利回り。

さらに高利回りのサービスもありますが、業界トップレベルの高利回りに間違いありません。

12%とか14％とか！

【 victory fund公式 】

victory fundの特徴

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victory fundの特徴を紹介します。

10万円から不動産投資可能

不動産投資というと多額の資金が必要というイメージがあるかもしれません。

victory fundでは、10万円から不動産投資可能です。

プロジェクトなどによるバリューアップ

1号ファンドでは古いテナントビルをリノベーションし、バリューアップを図りました。

このように、既存物件をバリューアップするプロジェクト型案件が、victory fundの特徴です。

プロジェクト型は、物件を安く取得、高く売却を見込めるので想定利回りを高くできます。

一方で、当初の計画どおりにプロジェクトが進捗しないならば、収益も計画どおりになりません。
そういったリスクがあります。

つまり、プロジェクトなどによるバリューアップは、リスクは高めでリターンも高いといえます。

victory fundのメリット

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他の不動産CFと比べ、victory fundのメリットを紹介します。

高利回り

ここまでお伝えした通り、バリューアップによるあらたな価値を創造するがゆえに高利回りです。

投資機会が多い

ファンド募集頻度が高く、募集額も大きく、相対的に投資機会は多いです。

victory fundのデメリット

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victory fundを他の不動産CFと比べ、デメリットを紹介します。

リスクは高い

プロジェクト型ゆえにリスクは高め。

マスターリース契約なし

損をするリスク対策として、他の不動産CFでは、「マスターリース契約」を採用することがあります。

空室となった場合、賃料収入がなくなります。
マスターリース契約とは、空室時の賃料収入を保証する仕組みのこと。

victory fundでは、マスターリース契約が、ありません。
よって、空室になったらすぐに次の入居者があらわれそうか、物件をチェックしましょう。

劣後出資比率が低い

36号ファンドでは、劣後出資比率1.4%。

劣後出資比率は相対的に低く、何かあったら、ダイレクトに投資家出資金(優先出資)に響きます。

victory fundの評判・口コミ

victory fundの評判・口コミは、例えば以下のとおりです。

✔年利12%は魅力的ながら、リスクは相応にあると判断します。
✔明日の12時30分〜先着なので、夕方には厳しそうだ。余っていたら嬉しいな。

【リスクも高い】
高利回りですがリスクも高いという口コミ。

流動性が低い物件の取り扱いもあるという口コミもあります。
見方を変えると、流動性が低い物件も価値創造で市場に回せるのなら、ハードルは高いかもしれませんが、価値はあるともいえます。

【投資機会は多い】
victory fundでは先着方式でファンド募集されることがほとんど。

募集額も大規模なファンドが多く、投資しやすいです。


まとめ

✔リノベーションなどによるバリューアップをなどにより価値創造を目指す
✔業界トップレベルでハイリスクハイリターン
✔創業20年超、過去3年営業黒字。自己資本比率が低下傾向であり財務健全性が注視点

victory fundまとめです。

劣後出資比率は低く、プロジェクト型であり、トップレベルにリスクが高く、高い想定利回りです。

victory fundがおすすめな人 = リスクが高いことを承知したうえで、高利回りをねらいたい人

victory fundがおすすめな人は、こんな感じです。

集中投資を避け、余裕資金で高利回りをねらうようなスタイルが無難かもしれません。

【 victory fund公式 】

victory fundのキャンペーン

現在、victory fundでは、キャンペーンはありません。

さいごに

victory fund
以上、victory fundの評判口コミ・特徴・メリットデメリットを解説しました。

投資は余裕資金、分散投資が原則。
末長くつきあっていきましょう！

何かの参考になれば幸いです。

ではでは。

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