利回り不動産が、#11市川レジデンスファンドを公開しています。

不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CF(含むソシャレン)に1,000万超運用中のもん(@saborumon)が、#11ファンドを紹介します。


まとめるとこんな感じです。

ファンドをチェックする目的

ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用するのでなく、自分なりに判断したいためです。

ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧いただければ幸いです。

近隣類似物件のキャップレートをチェック

#11ファンドの近隣類似物件キャップレートをチェックしました。

単純に平均すると、5.9%です。

#11ファンドの想定利回りは近隣キャップレートより高い

#11ファンドの想定利回りは、近隣キャップレートより若干プラスですね。

さらにワイズコイン還元ありですので、#11ファンドの想定利回りは、近隣キャップレートよりだいぶプラスですね。

#11ファンドの想定利回りが高い理由を考える

ファンドの想定利回りが、近隣キャップレートより低いと問題ありと考えます。
ファンドの想定利回りが、近隣キャップレートより高すぎても、その理由がはっきりしないと気持ち悪いです。

ここでは、#11ファンドの想定利回りが高い理由を考えます。

会員限定情報にファンド収支明細が公開されています。

会員限定情報なので詳細に書けませんが、上式で計算した結果は約6.5%になります。
よって、#11の想定利回り6.5%は、出資総額で物件を売却できたら見込まれる収益ですね。

近隣キャップレートには、空室分の利回り低下分が含まれます。
#11ファンドは、マスターリース契約ありでしたね。
空室分の利回り低下分を見込まないため、利回りが高くなるのかもしれません。

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さいごに