えんfundingが、博多駅前ファンドを募集します。

不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CFに1,000万超投資中のもん(@saborumon)が、博多駅前ファンドに投資するかしないか、考えます。


まとめるとこんな感じです。

ファンドをチェックする目的

ファンドをチェックする目的は、不動産CF会社のいうがままを信用するのでなく、自分なりに判断したいためです。

ただし、ぼくは素人ですので検討違いなことを言ってるかもしれません。
「何馬鹿なこと言ってるんだ」と、ご笑覧いただければ幸いです。

近隣類似物件キャップレートをチェック

博多駅前ファンドの近隣類似物件キャップレートをチェックしました。

キャップレートをチェックする目的は、想定利回りなどファンド諸条件と近隣類似物件キャップレートを比べるためです。


もんが考える判断基準です。

ただし、この判断基準は、参考程度です。
というのも、近隣類似物件とファンドでは、諸条件が異なるためです。

それでも、ファンドの投資判断として、指標がないよりはよいと考え、このような判断基準にしました。

ファンドのインカムゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてうまみあり。

ファンドのインカムゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより低く、かつ、インカムゲイン＋キャピタルゲイン相当分が、近隣類似物件キャップレートより高いなら、投資対象としてのうまみは少ない。

ファンドのインカムゲイン＋キャピタルゲインが、近隣類似物件キャップレートと同等以下なら、投資対象としてのうまみない。

うまみが少ない、あるいは、うまみなしの場合、対象不動産の取得価格が相場より高い、ファンド運用手数料が高い、などが原因かもしれません。

博多駅前ファンド諸条件は近隣キャップレートより低い

博多駅前ファンドの近隣類似物件キャップレートを単純に平均すると、4.4%です。

博多駅前ファンドでは、想定利回りしか提示されていません。
想定利回りには、インカムゲインとキャピタルゲイン双方が含まれています。

博多駅前ファンドのインカムゲイン相当分は、わかりません。
博多駅前ファンドのインカムゲイン＋キャピタルゲイン相当分は、近隣類似物件キャップレートより高いです。

よって、博多駅前ファンドは、Case2 =「うまみは少ない」と、もんは考えます。

投資するしない？

以上、博多駅前ファンドまとめです。

いけいけわっしょい、というふうにもんは感じません。
が、もんは小額だけ応募する予定です。