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最近、不動産クラファンで「ブリッジファンド」をみかけます。
売買契約済みの物件が対象になることが多く、「すでに契約済み＝安全そう」と思うかもしれませんが、本当にそうなの？
一投資家目線で考えてみます。
ブリッジファンドとは？
- 売買契約が締結された新築物件などに対して、引渡しまでの短期間（数ヶ月〜1年未満）に資金を供給するファンド
- デベロッパーや事業者が銀行融資などのリファイナンスを受けるまでの「つなぎ資金」として活用される
- 他にも、土地取得後〜着工前の許認可待ち、金融機関の本審査待ちなどで使われるケースも
最近のブリッジファンド
大家.comのブリッジファンド。
10/18現在、募集中。
売買契約済み、決済までが運用期間。
最近募集されたCOZUCHIのファンド。
売買契約済みから決済までが期間ではなく、土地上の建物解体や開発に必要な許認可取得等、開発に向けた準備を進めるためのファンド。
ブリッジファンド特有のリスク
一見、「契約済み＝安全」と思うかもしれませんが、実際にはリスクもあります。
売買契約の不履行リスク
→ 売主・買主どちらかが契約を履行できないと、引渡しが成立せずファンドの出口が消える。→ 買主の融資審査NG、売主の建築遅延・瑕疵などが原因になることも。
資金未着・資金繰りリスク
→ 契約済みでも、買主の資金が予定通り着金しないと事業者が資金ショート。
→ 分配遅延や元本割れの可能性あり。
事業者の信用リスク
→ 短期運用＆流動性低めなので、事業者の破綻や不正が起きると回収困難。
→ 匿名組合型では投資家に直接的な権利がなく、保全が弱い。
出口戦略の不透明性
→ 売買契約があっても、登記・資金回収までの流れが不明確だと不安。
→ 契約解除条項や違約金の扱いも要チェック。
利回り誤認リスク
→ 表面利回りが高くみえても、短期運用＋振込などの手数料＋税で実質利回りは思ったより高くないかも。
ブリッジファンド特有、投資判断ポイント（自分なりのチェックリスト）
- 契約履行の確度（融資審査通過済か？）
- 事業者の過去実績・財務体質（通常ファンドもですが）
- 担保の有無と評価額、優先劣後構造（リスク相応？）
- 運用期間と利回りの妥当性（通常のファンドでもいえますが、高利回りには理由があるか？）
- 出口戦略の明確さ（契約条項の開示、決済不成立時の対応）
まとめ
「売買契約済み＝安全」と思い込まず、出口戦略や事業者の信用力までしっかり確認することが大事。
ブリッジファンドは短期運用で魅力もあるけど、リスクも短期で顕在化しやすいかも、と感じました。
ではでは。
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