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  • 不動産投資型クラウドファンディング(以下不動産CF)は危ないの？
  • 不動産CFのデメリットは？
  • 不動産CFの選び方は？
そんな疑問があるかもしれません。

不労所得でセミリタイアを目指し、不動産CFに1,000万超投資中のもん(@saborumon)が、不動産CFのメリットデメリット、選び方、始め方などまるっと解説します。

まいど！

不動産投資型クラウドファンディング
不動産投資には、多額の資金が必要というイメージがあるかもしれません。

1万円など小口から不動産投資できるのが、不動産CFです。

個人投資家が、投資した小口のお金を、不動産CF事業者が集めます。
事業者は、不動産物件を取得、運営します。
不動産物件から得られる賃料収入および売却益を収益源とし、投資家に分配します。

不動産CFの特徴

・元本保証でない
・リターンがおおよそみえる
・投資対象が明確
・値動きがない

不動産CFの特徴です。

元本保証でない

不動産CFは、元本保証ではありません。

リターンがおおよそみえる

不動産CFのファンドに投資すると、想定利回りに応じた分配金があらかじめ決められた支払日に支払われます(※ファンド運用が順調ならば)。
分配金の推移
ぼくが実際に不動産CF(含むソーシャルレンディング)に投資し、受けとった分配金の月ごとの推移です。

このように不動産CFでは、毎月のリターンがおおよそ見えます。

投資対象が明確

不動産CFでは投資対象となる不動産の情報を公開、投資家はその情報をもとに投資するかどうか決めて、投資します。

投資対象が明確なことが投資型CFの特徴です。

値動きがない

不動産CFには、値動きがありません。

株式などとは大きく異なる点です。

値動きに右往左往することなく、ほったらかしにできますよ。

不動産CFのメリット

・時間を拘束されない
・1万円など少額投資可能
・相対的に高い利回り

不動産CFのメリットです。

時間を拘束されない

不動産投資では、投資後、物件管理などをする必要があります。

一方、不動産CFでは、物件管理を不動産CF事業者が実施します。
よって、投資家は物件管理をする必要はありません。

完全にほったらかしでOKです。

1万円など小額投資可能

不動産投資では、まとまった額の資金が必要です。

一方、不動産CFでは、1万円など小額投資可能です。

なお、最小投資額は、不動産CF事業者ごとに異なるのでチェックしましょう。

相対的に高い利回り

✔銀行普通預金：0.001%
✔国債、社債：0.05~1.0%
✔不動産CF：3.0~6.0%

利回り型の資産運用法と比べ、不動産CFの利回りは高めです。

不動産CFのデメリット

・元本割れの可能性
・流動性がない

不動産CFのデメリットです。

元本割れの可能性

不動産CFで元本割れを引き起こす可能性として、主なリスクを以下に列挙します。

1. 事業者リスク
不動産CF事業者の信用リスクです。

不動産CF事業者が倒産すると、元本は欠損しますよ。

2. 不動産の価格変動や空室リスク

✔経済状況の悪化により、不動産市況が悪化し不動産価格が悪化
✔空室による賃料収入不足
✔想定どおりに不動産売却できない

上記により、分配金不払いおよび元本が欠損する可能性があります。
💡

その他のリスクもありますよ。税制が変わる、天災などにより不動産がダメージを受けるなど。


流動性がない

株式では市場が開いている間なら株を売ることができます。

不動産CFでは、基本的に、途中での売却、解約はできません。

不動産CFチェックポイント

日々、数多くの不動産CF事業者が、ファンド募集しています。

そういった状況で、われわれ個人投資家は、どの事業者、どのファンドを選べばよいのでしょう。
ここではそれを考えてみます。

💡不動産CFチェックポイント

✔どんな会社が運営しているか？
✔損をするリスク対策(保全対策)は？
✔情報公開度は？
✔想定利回り・想定運用期間は？


不動産CFを選ぶ際のチェックポイントです。

どんな会社が運営しているか

不動産CF事業者が倒産すると、投資家から集めた元本は欠損します。

不動産CF事業者が問題を起こさなそうか(コンプライアンス)、あるいは、倒産しなさそうか(信用)をチェックしましょう。

財務・業績情報をチェックします。
上場不動産CF事業者ならば、財務・業績情報はネットに公開されます。
非上場不動産CF事業者においても、財務・業績情報を公開しているケースがほとんどです。
(財務・業績情報が見つからない場合、取引をやめた方がいいかもしれません...)

✔ジョイントアルファ：全国の住居用不動産中心。たまに、テナント、ホテル等
✔Rimple：都心投資用マンション

不動産CF事業者ごとの不動産ジャンルや特徴をチェックしましょう。

事業者により、取り扱う不動産ジャンル・エリアは異なります。
例えば、住居用不動産よりオフィスビルなど商業用不動産のほうがリスクは高くリターンも高くなります。
住居用不動産においても、都心と地方を比べると、都心はリスクは低くリターンも低くなります。

リノベーションなどにより不動産価値を高め収益を得るプロジェクト型案件を得意とする事業者もあります。
プロジェクト型案件では、相対的にリスクは高くリターンも高くなりますよ。

保全対策の充実度

・空室になる
・物件が想定どおりの価格で売却できない
・プロジェクトが計画どおりに進捗しない　※プロジェクト型案件の場合

おもな損をするリスクです。

※地震、火災など、リスクはそれ以外にもあります。

ファンド運用が思い通りにいかなくても、不動産CF事業者が一定の損をカバーする対策がとられていて、その内容が充実していることをチェックします。

保全対策の充実度チェックは、他の事業者との比較がおすすめ。


情報公開度

不動産CFの物件情報がしっかり公開されていることをチェックします。

そもそも物件情報が不明だとしたら....

投資家から集めた資金は、正しく運用されないかもしれません。
空室になったら、すぐに次の方が入居されそうか、物件は見込みどおりの価格で売れそうか、わかりませんよね。

✔物件の住所、築年数
✔物件のジャンル
✔構造
✔公共交通機関へのアクセス
✔ファンド収支明細

例えば、このような情報が公開されているかチェックします。

ファンド収支明細の公開非公開は、要チェックです。
公開していない事業者が多い中で、公開している事業者もあるからです。

ファンド収支明細が公開されてないと、利回り・運用期間が妥当なのか判断しにくいです。


利回り・運用期間

不動産CF事業者ごとに利回り・運用期間の傾向が異なります。

運用期間が長ければ長いほどリスクは増えると考えられます。
一方で、運用期間が短いほど、再投資のために個人投資家がすることは増えます。

都心住居用不動産を得意とする事業者とリノベーションなどプロジェクト型案件を得意とする事業者とでは、利回り・運用期間は、まったく異なりますよ。

自分のリスク許容度とマッチングが必要です。

ぼくは、運用期間12カ月を超えると長いと感じるかな。

不動産CFチェックポイント

・どんな会社が運営しているのか？

・損をするリスク対策は(保全対策)？

・情報公開度は？

・利回り、運用期間は？


不動産CFの始め方

不動産CFの始め方は、ざっくり以下のとおりです。
1. 事業者をえらぶ
2. 会員登録する
3. ファンドをえらぶ
4. ファンドに投資する

はじめての不動産CFおすすめの方法は、以下のとおりです。
  • 3つくらいの事業者に会員登録する
  • 利回りの高さだけで決めない
  • 少額からはじめる
  • 実際に運用しながら、投資力をあげていく

はじめての不動産CFおすすめ事業者

ぼくが実際に利用している事業者の中から、はじめての不動産CFおすすめの事業者を紹介します。

・上場企業運営
・黒字、純資産100億超
・保全対策の充実度

この条件でピックアップした事業者を紹介します。

ただし、取り上げた事業者は人気があり、投資しにくいというデメリットがあります。

不動産CF投資のイメージをつかんだら、自分の好みの事業者を開拓するとよいかもしれません。

ジョイントアルファ

ジョイントアルファ
ジョイントアルファの運営は、東証スタンダード上場穴吹興産株式会社です。
1964年創業、売上規模900億、純資産288億(※22年6月)です。

ジョイントアルファは、抽選応募1,000%超など投資しづらさがありました。

最近、募集額が大きい比較的投資しやすいエリア分散型ファンドが注目されています。

💡まとめ

✔東証スタンダード上場企業
✔創業50年
✔売上規模900憶
✔純資産288億


【 Jointoα(ジョイントアルファ)公式 】

OwnersBook

OwnersBook
OwnersBookの運営は、東証プライム上場ロードスターキャピタル100%子会社です。
ロードスターキャピタルは、売上規模600億、純資産147億(※22年12月)です。

一般的な不動産CFでは、投資対象不動産の賃料や売却により、利益を目指します。

一方、OwnersBookでは、不動産業者へ資金を融資、利払いにより利益を目指します。
すべてのファンドに不動産担保がつきます。

OwnersBookのキーワードは、首都圏不動産担保つき、LTV80％以下です。

さいごに

以上、不動産CFについて、メリットデメリット・リスク、チェックポイント、おすすめの事業者など、まるっとまとめました。

何か感じることがあれば幸いです。

ではでは。