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  • TSON FUNDINGは危ない？
  • TSON FUNDINGの評判は？
  • TSON FUNDINGは儲かるの？
不労所得でセミリタイアを目指し、不動産投資型クラウドファンディング(以下、不動産CF)に1,000万超投資中のもん(@saborumon)が、不動産CFのTSON FUNDINGについて、評判口コミ・特徴からメリット・デメリットまで、まるっと解説します。

TSON FUNDINGおすすめの人 = 不動産CF投資経験者。あらたな投資対象を探している人

まとめるとこんな感じです。

まいど！


不動産CFを選ぶ4つのポイント

まず、不動産CFは、元本保証ではないことを念頭におきましょう。

その上で、不動産CFを選ぶポイントをピックアップしました。
不動産CFチェックポイント

・どんな会社が運営しているのか？
損をするリスク対策は？

・情報公開度は？

・利回り、運用期間は？

不動産CFチェックポイントの詳細って？という方

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TSON FUNDINGとは

TSON
TSON FUNDINGは、愛知県に本社があるTSONが運営する不動産CFです。

投資対象は、戸建て住宅・賃貸住宅がメインです。

愛知、三重など中京圏メイン、たまに首都圏のファンドもあります。

【 TSON FUNDING公式 】

TSON FUNDINGを運営している会社

TSON FUNDINGの運営会社は、株式会社TSONです。
東証プロマーケットに上場しています。

東証プロマーケットは、聞きなれないかもしれません。

東証プロマーケットは、プロ投資家しか参加できないマーケットです。

TSONは、「東証上場企業」となります。

上場していれば必ずしも安心というわけではありません。

しかし、外部の監査を受けた財務・業績情報は随時公開されますし、コンプライアンス管理が必要になるなど、われわれ投資家にとってメリットはありますよ。

TSON社は、平成20年8月創業。

純利益(百万円)、純資産(百万円)、自己資本比率(%)
31、607、18.9　※22年6月
100、575、28.1　※21年6月

純資産6億円など事業規模としては、小型です。

22年6月決算においては、純利益は黒字でした。
ただし、純利益、自己資本比率ともに低下傾向なのが気になります。
💡

東証プロマーケット上場企業：半期ごとに財務・業績情報を公開します。

まとめ

✔運営会社：東証プロマーケット上場TSON
✔創業10年
✔純利益で黒字。純利益、自己資本比率ともに低下傾向(22年決済)


TSON FUNDINGで損をするリスク対策

TSON FUNDINGでは、損をするリスク対策として、優先劣後方式を採用しています。

優先出資側は、投資家。
劣後出資側は、TSON社です。

運用が想定通りにならず損失が出た場合、劣後出資相当分までの損失を、投資家より優先的に運営会社が負担します。

TSON FUNDINGの劣後出資割合は、10~20%(ファンドごとに変わる)です。
よって、TSON社が10~20％分までの損をカバーします。

ところで、他の事業者では、「マスターリース契約」という対策を採用している場合があります。

マスターリース契約とは、空室になった場合の損をカバーする契約です。

TSON FUNDINGでは、マスターリースとは呼ばず、「空室保証」と呼ぶ対策をとっています。

細かいところて、空室保証とマスターリースと違うかもしれませんが、投資家からみれば、空室保証とマスターリースと同じですね。

なお、空室保証の有無は、ファンドごとに異なるので、要チェックです。

TSONは都心型でなく郊外型。空室保証ありはいいですね。

・優先劣後方式。劣後出資割合10~20％
・空室保証　※ファンドによる

TSON FUNDINGの情報公開度

TSON FUNDINGのSMART FUND#40ファンドにて、物件情報の公開度をチェックしてみました。

住所：〇
最寄り駅へのアクセス：〇
構造：〇
ファンド収支明細：☓

物件情報は、概ね公開されています。

しかし、ファンド収支明細に関しては公開されていません。

ファンド収支が気になるという方には、TSON FUNDINGは向かないかもしれません。

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TSON FUNDINGの利回り・運用期間

・ファンド数：74
・想定利回り：5.0%から6.7%
・想定運用期間：3カ月~3年超
※23年4月現在

想定利回り5.0%からと、相対的に高利回り系不動産CFです。

想定運用期間が3ヵ月から3年超と、
幅広いですね。

想定運用期間が自分の好みで選べるね。


TSON FUNDINGの特徴

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TSON FUNDINGの特徴を紹介します。

10万円から不動産投資可能

不動産投資というと多額の資金が必要とイメージするかもしれません。

TSON FUNDINGでは、10万円から投資できます。

2種類のファンド

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・匿名組合型
・任意組合型

TSON FUNDINGのファンドは、大きくこの2種類に分類されます。

任意組合型は、運用期間は長め、最長3年です。
匿名組合型は、運用期間は短め、長くて1年です。
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違いは運用期間だけではありません。
税制区分が異なります。

匿名組合型は、雑所得。
任意組合型は、不動産所得。

特定組合型は、有限責任であり、投資額以上の損失が生じることはありません。
一方、任意組合型は、無限責任であり、投資額以上の損失が生じる可能性があります。

この2つは、別物の投資スタイルといえます。

定期借地権の活用

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TSON FUNDINGでは、定期借地権の土地を対象とするケースがメインです。

通常、不動産の取得には、土地代と建物代が必要です。
定期借地権の土地取得には、土地代は不要。
不動産の販売時には、建物代だけで済みます。

そのため、土地の暴落リスクを回避できるとともに、高利回りを実現できます。

郊外中心

TSON FUNDINGの扱う物件は、郊外がほとんどです。
さらに、愛知県、三重県です。
愛知県、三重県をエリアとする不動産CFは少ないので特徴的ですね。
まとめ

✔ファンドは2種類：インカムゲイン重視型とキャピタルゲイン型
✔エリア：郊外中心


TSON FUNDINGのメリット

他の不動産CFと比べ、TSON FUNDINGのメリットを紹介します。

損をするリスク対策が2重

TSON FUNDINGでは、優先劣後方式(※1)と空室保証が損をするリスク対策です。

つまり、2重の対策といえますよ。

地方の郊外をエリアとする不動産が対象なので、空室リスクが気になるところですが、空室保証は心づよいですね。

※1、優先劣後方式は、匿名組合型ファンドの場合。

エリア分散効果を目指せる

他の不動産CFは、東京都心、首都圏中心がほとんど。

愛知県、岐阜県、三重県など中京圏中心のTSON FUNDINGとそれらの不動産CFを併用することで、エリア分散効果をねらえます。

TSON FUNDINGのデメリット

TSON FUNDINGを他の不動産CFと比べ、デメリットを紹介します。

他の不動産CFと比較しにくい

TSON FUNDINGでは、郊外の戸建て住宅・賃貸住宅がメインです。

同じような物件を扱う不動産CFが少ないので、比較して投資判断したいという人にとっては、判断しにくい点は難点です。

自分なりにファンド評価できる人におすすめ


TSON FUNDINGの評判・口コミ

TSON FUNDINGの評判口コミは、例えば以下のとおりです。

・TPMとはいえ上場している
・運用期間+2か月資金が拘束されるのが長い

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TSON FUNDINGまとめ

✔想定利回り5.0%からの高利回り系
✔東証プロマーケット上場企業運営
✔愛知、三重など中京圏メイン、たまに関東圏の郊外戸建て住宅・賃貸住宅

TSON FUNDINGまとめです。

東証プロマーケットとはいえ、
上場企業運営ながら、
想定利回り5%以上と相対的に高利回りです。

ただし、上場企業といっても純資産約6億の小型企業。
信用面は未知数な面はいなめません。
集中投資は、避けたほうが無難です。

郊外戸建て住宅・賃貸住宅を投資対象とする不動産CFは他にないため、他の不動産CFと比較しながらのファンド分析は難しいです。

TSON FUNDINGおすすめの人 = 不動産CF投資経験者で、あらたな投資対象を探している人

TSON FUNDINGをまとめるとこんな感じです。

ファンド分析の勉強したい人に向いてるかも


【 TSON FUNDING公式 】

さいごに

以上、TSON FUNDINGの評判口コミ、メリットデメリットを紹介しました。

何かの参考になれば幸いです。

ではでは。